Банк России и Минстрой вплотную занялись регулированием рассрочек на жильё - инструмента, который стремительно заполнил нишу после заморозки льготной ипотеки. Совместный законопроект призван закрыть дыры, через которые покупатели рискуют остаться и без квартиры, и без денег.

Почему рассрочка стала проблемой

Пока ключевая ставка держится на заградительном уровне, застройщики активно продвигают рассрочку как альтернативу ипотеке. Схема выглядит привлекательно: платишь частями, въезжаешь позже. Но именно здесь и прячется ловушка.

Многие покупатели берут рассрочку с расчётом на то, что к моменту сдачи дома ставки упадут и они легко перекроются ипотекой. Если банк откажет - человек зависает в воздухе. Деньги уже внесены, квартира не оформлена, застройщик вправе расторгнуть договор. При этом действующее законодательство никак не регулирует рассрочки, выходящие за пределы ввода дома в эксплуатацию. Пустота - и каждый застройщик заполняет её по своему усмотрению.

Двойные продажи и другие уязвимости

Елена Ненахова, замруководителя службы по защите прав потребителей Банка России, говорит прямо: нынешние схемы порождают риск двойных продаж. Договор купли-продажи, в отличие от ДДУ, не регистрируется в Росреестре - только переход права собственности. Это значит, что одну и ту же квартиру застройщик технически может продать несколько раз за период рассрочки.

Есть и системная угроза для самих девелоперов. Рост просрочки физлиц по рассрочкам бьёт по способности застройщиков обслуживать строительные кредиты. Банки, кредитующие жилищное строительство, оказываются в зоне риска - и регулятор это уже учитывает: с середины 2025 года ЦБ рекомендовал кредитным организациям комплексно оценивать подобные риски при финансировании застройщиков.

Что изменит законопроект

Будущий закон переписывает логику рассрочки от начала до конца. Ключевые новации:

• Рассрочка по ДДУ официально распространяется на период после ввода дома в эксплуатацию - это будет прямо зафиксировано в законе.
• После сдачи дома квартира обязательно оформляется в собственность дольщика вне зависимости от того, внесена полная сумма или нет. Застройщик получает право залога.
• Расчёты после ввода в эксплуатацию пойдут через специальный банковский счёт, права по которому передаются в залог кредитующему банку.
• Максимальный срок рассрочки - три года после планируемой даты ввода дома.
• Штрафные санкции для покупателя при просрочке ограничены: не более 20% годовых от суммы долга.
• Информация о рассрочке будет отражаться в кредитной истории гражданина.

Когда ждать закона

Документ пока на стадии разработки. Застройщики, которых активно подключали к обсуждению на площадке Минстроя, в целом поддерживают идею единых правил - хаос не выгоден никому. Регулятор рассчитывает внести законопроект в Госдуму в ближайшее время. Действовать новые нормы будут только в отношении договоров, заключённых после вступления закона в силу.

Рынок давно ждёт этого регулирования. Вопрос лишь в том, насколько быстро парламент успеет его принять - пока объём рассрочек продолжает расти.